THCT Hộp thư truyền hình ngày 10.11.2024

LS. Lê Thị Ngọc Diễm (GĐ Công ty Luật DiNa) tư vấn đương sự cần làm gì để đòi lại quyền sử dụng đất trường hợp khi vay tài sản có cầm cố chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hiện nay việc chuyển nhượng QSDĐ để vay tiền xảy ra rất nhiều trong đời sống hiện nay. Lợi dụng lúc người đi vay tiền đang trong tình trạng thiếu thốn, nhiều người cho vay đã yêu cầu người muốn vay tiền phải chuyển nhượng QSDĐ cho mình thì mới được vay tiền và sau đó khi người vay thanh toán đầy đủ thì mới phát hoảng lên và biết người cho vay đã chuyển nhượng QSDĐ, sang tên cho người khác.

Điều 463 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về “Hợp đồng vay tài sản”. Theo đó “Hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.

Như vậy hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, cho nên, việc hai bên thực hiện giấy vay tiền viết tay thì giấy vay tiền vẫn có hiệu lực pháp luật.

Căn cứ Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về “Điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự” theo đó “Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.

Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó “Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất”. Ngoài ra còn phải thỏa mãn một số điều kiện cần thiết tại Điều 189 đến Điều 194 của luật này.

Căn cứ khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013, thì người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng QSDĐ của mình. Điểm a khoản 3 Điều 167 của luật này quy định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được công chứng hoặc chứng thực.

Như vậy, nếu như hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đáp ứng đủ các quy định nêu trên, thì việc chuyển nhượng QSDĐ là hoàn toàn đúng quy định pháp luật.

Tuy nhiên căn cứ điểm g khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013 cũng quy định, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất có quyền “Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật” mà không có văn bản nào quy định về việc chuyển nhượng QSDĐ để đảm bảo cho việc vay tiền. Cho nên việc bên cho vay yêu cầu bên vay chuyển nhượng QSDĐ để đảm bảo cho nghĩa vụ vay tiền là hoàn toàn không đúng quy định pháp luật.

Theo khoản 1 Điều 124 Bộ luật dân sự 2015 quy định về “Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo”, theo đó “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan”.

Như vậy việc chuyển nhượng QSDĐ để bảo đảm cho việc vay tiền là không đúng quy định pháp luật. Trong trường hợp này việc chuyển nhượng QSDĐ là giao dịch giả tạo nhằm mục đích che dấu cho giao dịch vay tài sản, cho nên hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bị vô hiệu do yếu tố giả tạo và hợp đồng vay tài sản vẫn có hiệu lực.

Phụ trách nội dung: Ngọc Ngân

-----------

Để được hỗ trợ những vấn đề pháp luật liên quan, vui lòng liên hệ: CÔNG TY LUẬT DINA

Địa chỉ: 229 Đường Nguyễn Đệ, phường An Hoà, quận Ninh Kiều, TP. Cần Thơ

Holine: 0916.999.058 - 0878.860.860

Mail: luatdina@gmail.com

Website: luatdina.vn